Làm cách nào để định giá bất động sản? (cập nhật đến )

Bạn đang tìm hiểu về cach dinh gia bat dong san. Dưới đây là những nội dung hay nhất do nhóm c0thuysontnhp.edu.vn tổng hợp và biên soạn, xem thêm ở chuyên mục Hỏi Đáp.

cach dinh gia bat dong san
Làm cách nào để định giá bất động sản? (cập nhật đến )

Định giá Bất động sản là gì?

Theo Điều 174 Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005 quy định:
– Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất; kể cả tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó
Thị trường bất động sản là không gian, thời gian, địa điểm cụ thể diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn. liên quan đến bất động sản giữa các chủ thể trên thị trường trong đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến việc thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản.
Theo Điều 4 Pháp lệnh Giá số 40 quy định: “Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm và thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn hoặc tập quán Việt Nam. quốc tế”
Như vậy, định giá bất động sản là số tiền ước tính về giá trị quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và vật kiến ​​trúc gắn liền với đất đang giao dịch trên thị trường tại thời điểm định giá. và cho một mục đích được xác định rõ ràng trong các điều kiện của một thị trường nhất định bằng các phương pháp phù hợp.
Giá cả BĐS phụ thuộc phần lớn vào quan hệ cung – cầu trên thị trường. Khi cầu lớn hơn cung, giá bất động sản thường bị đẩy lên cao; Ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá bất động sản có xu hướng giảm. Tuy nhiên, giá còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như yếu tố xuất phát từ các khiếm khuyết của thị trường như “độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh không lành mạnh”… Các yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như Nhà nước đầu tư nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường xá , cấp thoát nước, cấp điện,…)
– Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tham gia vào quá trình tạo ra thu nhập thực tế từ BĐS
– Nguyên tắc tăng giảm giá trị của bất động sản do tác động của các bất động sản khác.

Phương pháp định giá bất động sản

Căn cứ Thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 06 tháng 10 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11 về định giá bất động sản, có 5 phương pháp thẩm định. định giá bất động sản.
Phương pháp tiếp cận thị trường là phương pháp xác định giá trị của tài sản thẩm định bằng cách so sánh tài sản thẩm định với các tài sản giống hoặc tương tự có thông tin về giá trên thị trường.
Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của tài sản thẩm định trên cơ sở phân tích giá của các tài sản so sánh để ước tính và xác định giá trị của tài sản thẩm định. Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận thị trường.
Phương pháp tiếp cận thị trường có thể được sử dụng để xác định giá trị của tài sản thẩm định trên cơ sở thị trường hoặc phi thị trường theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.
Để xác định giá trị thị trường, việc áp dụng phương pháp tiếp cận thị trường cần phản ánh quan điểm của các chủ thể thông thường tham gia thị trường tài sản định giá, dựa trên giá giao dịch của tài sản. so sánh sau khi điều chỉnh tác động giá của các yếu tố khác biệt hóa. Giá trị của tài sản thẩm định cần được ước tính và đánh giá trên cơ sở nhu cầu của các đối tượng bình thường tham gia thị trường tài sản thẩm định, không dựa trên những đặc điểm chỉ có giá trị đối với một số người. chủ thể cụ thể tham gia định giá thị trường tài sản.
Để xác định giá trị phi thị trường, thẩm định viên cần xác định giá trị của tài sản thẩm định trên cơ sở tính chất đặc biệt của tài sản thẩm định, nhóm khách hàng (hoặc nhà đầu tư) có nhu cầu đặc biệt. sử dụng những tính chất đặc biệt đó của tài sản. Từ đó khảo sát giá giao dịch của các tài sản so sánh có đặc điểm giống với đối tượng tham gia thị trường là khách hàng cá nhân (hoặc nhà đầu tư) có nhu cầu sử dụng các đặc điểm này. Đặc biệt về thẩm định tài sản của.
Phương pháp so sánh thường được áp dụng để thẩm định các tài sản được mua bán phổ biến trên thị trường.
Thẩm định viên căn cứ vào sự khác biệt về yếu tố so sánh của tài sản so sánh với tài sản thẩm định để điều chỉnh (tăng, giảm) giá của tài sản so sánh, từ đó xác định giá chỉ định. của tài sản so sánh.
Phương pháp chi phí là cách xác định giá trị của tài sản thẩm định thông qua chi phí tạo ra tài sản có chức năng, công dụng giống hoặc tương tự như tài sản thẩm định và hao mòn tài sản đó. định giá sản phẩm.
Phương pháp chi phí tái tạo là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí tái tạo tài sản giống hệt và tài sản thẩm định theo giá thị trường hiện hành. và khấu hao tài sản định giá. Phương pháp chi phí tái tạo thuộc về cách tiếp cận chi phí.
Phương pháp giá thay thế là phương pháp định giá xác định giá trị của tài sản được thẩm định dựa trên sự chênh lệch giữa chi phí thay thế để tạo ra một tài sản tương tự có cùng chức năng. , sử dụng theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của tài sản được thẩm định. Phương pháp chi phí thay thế thuộc về cách tiếp cận chi phí.
Phương pháp thu nhập là một cách để xác định giá trị của một tài sản bằng cách chuyển đổi dòng tiền trong tương lai từ tài sản sang giá trị hiện tại của nó.
Phương pháp vốn hóa trực tiếp là phương pháp định giá xác định giá trị của tài sản được thẩm định trên cơ sở quy đổi dòng thu nhập ròng ổn định hàng năm dự kiến ​​từ tài sản sang giá trị hiện tại của nó thông qua việc sử dụng tỷ lệ vốn hóa phù hợp. Phương pháp vốn hóa trực tiếp thuộc về cách tiếp cận thu nhập.
Phương pháp dòng tiền chiết khấu là phương pháp định giá xác định giá trị của tài sản được thẩm định trên cơ sở quy đổi dòng tiền dự kiến ​​trong tương lai từ tài sản đó về giá trị hiện tại của nó thông qua việc sử dụng phương pháp dòng tiền chiết khấu. Sử dụng tỷ lệ chiết khấu thích hợp. Phương pháp dòng tiền chiết khấu thuộc về cách tiếp cận thu nhập.
Tỷ lệ vốn hóa là một tỷ lệ phản ánh mối quan hệ giữa thu nhập hoạt động ròng dự kiến ​​trong một năm và giá trị của tài sản.
Tỷ lệ chiết khấu là tỷ lệ được sử dụng để chuyển đổi các dòng thu nhập trong tương lai thành giá trị hiện tại. Tỷ lệ chiết khấu không chỉ phản ánh giá trị thời gian của tiền mà còn phản ánh rủi ro trong việc tạo ra thu nhập từ tài sản được thẩm định.
Giá trị tài sản vào cuối giai đoạn dự báo là giá trị kỳ vọng của tài sản vào cuối giai đoạn dự báo dòng tiền chiết khấu (tại cuối giai đoạn phân tích dòng tiền chiết khấu). Nếu tài sản được bán để thanh lý vào cuối giai đoạn dự báo, thì giá trị thanh lý là giá trị của tài sản vào cuối giai đoạn dự báo.
Phương pháp trừ (2.4.) và phương pháp thặng dư (2.5.) được xây dựng trên cơ sở kết hợp giữa cách tiếp cận thị trường, cách tiếp cận chi phí và cách tiếp cận thu nhập. (Tiêu chuẩn thẩm định số 11 – Thẩm định bất động sản)
a) Phương pháp trừ trừ là phương pháp định giá xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách lấy tổng giá trị bất động sản trừ đi giá trị tài sản gắn liền với đất. tài sản (gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).
Bước 1: Khảo sát, lựa chọn ít nhất 03 bất động sản mà thửa đất có đặc điểm tương đồng với thửa đất của bất động sản thẩm định giá như vị trí, diện tích, quy mô sử dụng đất, hình dạng, mục đích sử dụng, tính chất pháp lý, các yếu tố hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các yếu tố tác động khác. giá đất. Đồng thời, thu thập thông tin về tài sản gắn liền với đất của tài sản so sánh.
Các tài sản được lựa chọn đã được giao dịch hoặc chào mua, chào bán thành công trên thị trường có cùng địa điểm giao dịch, chào mua, chào bán với tài sản thẩm định tại hoặc gần thời điểm thẩm định. với thời điểm định giá nhưng không quá 2 năm kể từ thời điểm giá được quy định trong Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam theo cách tiếp cận từ thị trường.
Bước 2: Xác định giá trị tài sản gắn liền với đất của các tài sản so sánh (các tài sản được lựa chọn ở Bước 1) tại thời điểm thẩm định giá.
– Giá trị xây dựng mới tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh tại thời điểm định giá được tính bằng chi phí xây dựng lại hoặc chi phí thay thế để tạo ra tài sản trên đất. Cách xác định chi phí tái tạo, chi phí thay thế được hướng dẫn tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam theo phương pháp tiếp cận từ chi phí.
– Giá trị hao mòn tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá được xác định theo hướng dẫn tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam theo phương pháp tiếp cận từ giá gốc.
Bước 3: Xác định giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản so sánh tại thời điểm định giá.
– Giá giao dịch của bất động sản so sánh là giá giao dịch thành công hoặc giá giao dịch không thành công đã được điều chỉnh về giá có khả năng giao dịch thành công.
– Giá trị tài sản gắn liền với đất của tài sản so sánh xác định tại Bước 2.
Giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản thẩm định được xác định trên cơ sở giá trị quyền sử dụng đất của các bất động sản so sánh sau khi đã điều chỉnh các yếu tố khác biệt chính như điều kiện thanh toán, đặc điểm… tình trạng pháp lý, vị trí, diện tích, hình dáng, kỹ thuật. yếu tố hạ tầng xã hội và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị quyền sử dụng đất thực hiện theo hướng dẫn tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam. Nam về cách tiếp cận từ thị trường. Người thẩm định giá cần có luận cứ để lựa chọn tỷ lệ điều chỉnh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất như thế nào.
a) Phương pháp giá trị thặng dư: là phương pháp định giá nhằm xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển trên cơ sở lấy giá trị ước tính về mức độ phát triển giả định của bất động sản (tổng doanh thu phát triển). trừ đi tất cả các chi phí dự kiến ​​phát sinh (bao gồm cả lợi nhuận của nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó.
Bước 4: Ước tính tổng chi phí phát triển để tạo ra giá trị phát triển của tài sản.
Bước 5: Xác định giá trị quyền sử dụng đất căn cứ vào kết quả tính toán của Bước 3 trừ (-) kết quả của Bước 4.
đ) Việc sử dụng thửa đất tốt nhất, có hiệu quả nhất được xác định trên cơ sở:
– Thông tin quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy định về chuyển mục đích sử dụng đất, quy chuẩn xây dựng đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
– Hướng dẫn phân tích cách sử dụng tài sản tốt nhất, hiệu quả nhất trong Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về quy trình thẩm định giá.
Việc xác định kỳ dự báo dòng tiền trong tương lai được thực hiện theo hướng dẫn tại Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thu nhập sang Phương pháp dòng tiền chiết khấu.
Tổng doanh thu phát triển bất động sản là tổng doanh thu dự kiến ​​của bất động sản được thẩm định phù hợp với mục đích sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của khu đất.
Tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản được ước tính trên cơ sở khảo sát, thu thập thông tin về giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành nên doanh thu của bất động sản. đặc điểm tương đồng với dự kiến ​​đầu tư xây dựng dự án tại khu vực được định giá hoặc sinh lời của lô đất, điều kiện hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tương đương với đối tượng được thẩm định. có tính đến xu hướng và sự biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu của dự án đầu tư xây dựng hình thành trong tương lai.
Tổng doanh thu phát triển được xác định thông qua cách tiếp cận thị trường hoặc cách tiếp cận thu nhập.
Tổng chi phí phát triển là toàn bộ chi phí phát triển cần thiết dự kiến ​​đầu tư vào một tài sản có tiềm năng phát triển, phù hợp với quy định của pháp luật (về định mức kinh tế – kỹ thuật, tiêu chuẩn,…) tiêu hao nguyên vật liệu và hạch toán vào chi phí sản xuất, đầu tư ) và đáp ứng mục đích sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của thửa đất được định giá. Tổng chi phí phát triển bao gồm:
– Chi phí xây dựng bao gồm chi phí phá dỡ công trình, chi phí san lấp mặt bằng xây dựng, chi phí xây dựng công trình, hạng mục công trình, xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ. xây dựng,
– Chi phí thiết bị bao gồm chi phí mua sắm thiết bị thi công và thiết bị công nghệ, chi phí đào tạo và chuyển giao công nghệ (nếu có), chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh, chi phí vận chuyển, bảo hiểm, thuế và các loại phí, chi phí khác có liên quan.
– Chi phí quản lý dự án bao gồm các chi phí để tổ chức thực hiện các công việc quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực hiện dự án, kết thúc xây dựng đến khi đưa công trình của dự án vào khai thác, sử dụng. sử dụng.
– Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng bao gồm tư vấn khảo sát, lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi (nếu có), lập báo cáo nghiên cứu khả thi, lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật, chi phí thiết kế, chi phí tư vấn giám sát thi công xây dựng và các chi phí tư vấn khác có liên quan.
– Chi phí dự phòng bao gồm chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh (nếu có) và chi phí dự phòng trượt giá. Chi phí dự phòng trượt giá được áp dụng trong suốt thời gian thực hiện dự án trong trường hợp dự án kéo dài nhiều năm.
– Các chi phí khác (như chi phí thẩm tra tổng mức đầu tư, chi phí bảo hiểm…)
– Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng bao gồm bồi thường, hỗ trợ tái định cư, chi phí tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng không tính vào tổng chi phí phát triển.
Khi tính toán các khoản mục chi phí này, thẩm định viên về giá phải tuân thủ các quy định hiện hành của cấp có thẩm quyền về phương pháp xác định tổng chi phí đầu tư dự án, định mức kinh tế – kỹ thuật. (nguyên vật liệu, nhiên liệu, máy móc, thiết bị, nhân công…), đơn giá được dự báo theo từng năm phù hợp với tiến độ xây dựng của dự án bất động sản.
Đồng thời, thẩm định viên phải lập luận cho việc sử dụng các khoản mục chi phí trên cơ sở so sánh với các khoản mục chi phí của dự án tương tự, mặt bằng giá thị trường (nguyên nhiên vật liệu,…) đơn giá thiết bị, đơn giá nhân công,… .) tại thời điểm thẩm định giá và các nội dung liên quan được quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về phương pháp tiếp cận từ chi phí.
Tổng chi phí phát triển được xác định thông qua cách tiếp cận thị trường hoặc cách tiếp cận thu nhập.
– Lợi nhuận của nhà đầu tư được xác định theo quy định của cơ quan có thẩm quyền (nếu có).
– Lợi nhuận của nhà đầu tư được xác định trên cơ sở tỷ suất sinh lời bình quân trên thị trường trên tổng chi phí (bao gồm chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp và không bao gồm chi phí tài chính) của ít nhất ít nhất 03 dự án đầu tư bất động sản tương tự trên địa bàn.
– Lợi nhuận của nhà đầu tư được xác định bằng tỷ lệ bình quân giữa lợi nhuận trước thuế thu nhập doanh nghiệp (đã được kiểm toán hoặc quyết toán) trên tổng chi phí của tối thiểu 03 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên thị trường.
Lãi suất chiết khấu hàng năm của dự án dựa trên lãi suất cho vay bất động sản bình quân trong trung hạn của 04 ngân hàng thương mại nhà nước (gồm: Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam). , Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam, Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam, Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam) có trụ sở chính hoặc chi nhánh trên địa bàn tỉnh tại thời điểm viết bài này. điểm định giá.

Cách xác định giá bán với CMA

Phân tích thị trường so sánh (CMA) là quá trình trong đó một tài sản sắp ra mắt được so sánh với các tài sản tương đương khác để xác định giá niêm yết được đề xuất. Sử dụng CMA để cung cấp thông tin giúp người bán hiểu và chấp nhận mức giá phù hợp cho căn nhà của họ. Quy trình CMA bao gồm các bước sau:
– Tìm kiếm danh sách các tài sản so sánh với “tài sản chủ thể” (ngôi nhà bạn đang định giá), sử dụng bốn tiêu chí – vị trí, kích thước, tiện nghi và tình trạng.
– Chọn một số bất động sản vừa bán, đang chờ xử lý mà bạn cho là giống nhất với bất động sản đang định giá. Số lượng nhà so sánh sẽ bị ảnh hưởng bởi điều kiện thị trường.
– Quyết định giá để giới thiệu cho người bán, có tính đến mục tiêu và so sánh của người bán.
-Xem xét dữ liệu, theo cách đơn giản nhất, dễ xem nhất với người bán của bạn để giải thích lý do tại sao bạn đưa ra đề xuất giá đó và mức độ cạnh tranh khi so sánh nhà của họ.
Định giá là một kỹ năng hoàn toàn cần thiết để thành công trong nghề bất động sản. Để trở thành một thẩm định viên, bạn cần biết:
Hai nguyên tắc về thị trường và giá trị, cung cấp một nền tảng tuyệt vời để định giá bất kỳ tài sản nào:
• Tính năng động của thị trường: Thị trường vận hành theo quy luật cung cầu. Nguồn cung cao và nhu cầu thấp dẫn đến giá thấp hơn. Ngược lại, khi nguồn cung thấp và nhu cầu cao, giá sẽ tăng.
• Xác định giá trị: Giá trị được xác lập dựa trên thỏa thuận giữa người sẵn sàng bán và người sẵn sàng mua. Trò chơi kéo co luôn diễn ra giữa mong muốn của người bán và số tiền mà người mua sẵn sàng trả.
Để định giá và bán căn nhà của mình một cách chính xác, bạn cần liên tục tìm hiểu về các điều kiện thị trường trong khu vực của mình và các vùng lân cận cụ thể mà bạn quan tâm. Dưới đây là một số yếu tố cơ bản cần theo dõi:
• Tồn kho bất động sản: Số lượng đang bán và số lượng hàng tồn kho tăng giảm
• Số ngày có mặt trên thị trường: Mất bao lâu để các bất động sản rao bán có người mua
• Giá mỗi mét vuông: Một chỉ số so sánh giá tốt – khi một nhóm bất động sản có chung chất lượng và đặc điểm.
• Những thay đổi trong bối cảnh địa phương: Theo dõi những thay đổi tại các cơ quan tuyển dụng lớn, trung tâm mua sắm, trường học, dịch vụ cộng đồng và luật pháp địa phương ảnh hưởng đến bất động sản.
Định giá được hiểu là việc đánh giá một tài sản so với các tài sản so sánh khác. Nó đang so sánh ngôi nhà 20 tuổi, 3 phòng ngủ, 2 phòng tắm của chủ sở hữu với một ngôi nhà được bán gần đây trong khu vực có các đặc điểm giống hoặc gần giống với ngôi nhà kia. Các tiêu chí sau đây được sử dụng khi so sánh các thuộc tính có thể so sánh:
Hiểu sáu chiến lược chính dưới đây sẽ giúp đặt nền móng cho việc sử dụng các tiêu chí định giá một cách hiệu quả. Bạn cần ghi nhớ những chiến lược này trước khi định giá bất kỳ tài sản nào. Với thực hành, bạn sẽ tiếp thu và thấm nhuần những chiến lược này. Họ sẽ trở thành một phần trong hoạt động kinh doanh bất động sản của bạn – giúp bạn trở thành cố vấn xuất sắc cho cả người mua và người bán.
Sẽ chẳng có ý nghĩa gì khi thuyết phục khách hàng rao bán nó nếu nó không bán được. Để bán được nhà với giá cao nhất trong thời gian ngắn nhất, tài sản đó phải được định giá “trên thị trường”. Có hai yếu tố quyết định:
Các bất động sản có giá cạnh tranh phải thể hiện tình trạng tốt nhất có thể cả bên trong lẫn bên ngoài. Biểu đồ dưới đây cho thấy khả năng cao một ngôi nhà được bán khi nó được định giá đúng và ngôi nhà ở trong tình trạng tốt.
Tỷ lệ người mua đang tìm kiếm một tài sản sẽ tăng và giảm tỷ lệ thuận với giá của tài sản so với giá thị trường.
Nếu định giá cao hơn thị trường, bất động sản đó sẽ không được khách hàng quan tâm; Ngược lại, giá thấp hơn hoặc bằng với giá thị trường có sẵn.
Một phần quan trọng của quy trình định giá là giúp người bán hiểu rằng cả bạn và khách hàng đều không quyết định giá bán. Thay vào đó, thị trường mới quyết định giá bán. Giá bán nhà sẽ dựa trên nhận thức về việc bán nhà là gì.
Người bán cần lưu ý điều này – rằng cơ hội đến và đi rất nhanh! Biểu đồ dưới đây mô tả mức độ quan tâm của người mua tăng nhanh như thế nào khi một ngôi nhà mới được rao bán và giảm sau tháng đầu tiên.
Vài tuần đầu tiên đôi bên cùng có lợi cho hầu hết các danh sách nhà.
Định giá đòi hỏi thông tin và dữ liệu, nhưng nó cũng là một nghệ thuật – nghệ thuật thuyết phục. Chọn đúng thuộc tính so sánh là một bước quan trọng theo đúng hướng. Tuy nhiên, có nhiều hơn thế. Là một đại lý niêm yết, công việc của bạn là giúp người bán hiểu cách định giá chuẩn ảnh hưởng đến khả năng tiếp thị và khả năng bán nhà của họ. Khả năng tiếp thị và bán nhà cũng được xác định bởi các yếu tố sau:
Khả năng nắm bắt thị trường hiện tại của bạn sẽ phát huy tác dụng khi thị trường thay đổi – cho dù thị trường thay đổi theo xu hướng tăng (tăng) hay giảm (giảm giá) và ngay cả khi thị trường ổn định.
Khi thị trường đang có xu hướng tăng, người bán có thể định giá cao hơn và kỳ vọng giá thị trường sẽ “bắt kịp”, mang lại cho họ số tiền họ muốn – miễn là thị trường tiếp tục phát triển. . Những người bán muốn tăng giá trong thời kỳ thị trường giá lên thường được khuyên nên giữ giá ở mức thị trường và bán nhà tại thời điểm đó – và tiếp tục cuộc sống của họ.
Khi giá thị trường giảm, người bán thường mắc sai lầm khi định giá quá cao, hy vọng thu hút được những đề nghị mong muốn – và nghĩ rằng họ sẽ hạ giá sau nếu kế hoạch không bán được. Thực tế chứng minh những người làm như vậy không bao giờ giảm giá kịp với thị trường. Do đó, người bán cần định giá bán nhà phù hợp thay vì “chiết khấu thị trường” và mất nhiều thời gian mới bán được.
Định giá là công việc khó khăn. Nhưng nó đáng giá – bởi vì nó giúp người bán đạt được mục tiêu của bạn và kiếm tiền. Sự trung thực chuyên nghiệp là cách tiếp cận tốt nhất của bạn. Đó là việc hiểu vị trí của khách hàng và bảo vệ họ một cách chuyên nghiệp, nói cho họ biết sự thật về các chủ đề khó như:
Khi đã hiểu và nắm vững các phương pháp định giá bất động sản sẽ giúp bạn có nền tảng vững chắc và sự tự tin khi tư vấn cho khách hàng.

2 CÔNG THỨC \”ĐỊNH GIÁ NHANH\” BẤT ĐỘNG SẢN ĐỂ KHÔNG BỊ MUA HỚ – Tấc đất tấc vàng

2 CÔNG THỨC \”ĐỊNH GIÁ NHANH\” BẤT ĐỘNG SẢN ĐỂ KHÔNG BỊ MUA HỚ – Tấc đất tấc vàng
2 CÔNG THỨC \”ĐỊNH GIÁ NHANH\” BẤT ĐỘNG SẢN ĐỂ KHÔNG BỊ MUA HỚ – Tấc đất tấc vàng

Bước 1: Thẩm định giá nhà qua vị trí

Điều đầu tiên khi bạn tự thẩm định giá bất động sản là phải quan tâm đến yếu tố vị trí của bất động sản đó. Chi tiết hơn, bạn cần xác định nhà đất của mình nằm ở khu vực nào, quận nào, mặt đường lớn hay mặt đường nhỏ, nằm trong hẻm chính hay hẻm phụ. Theo đó, những căn nhà nằm ở mặt tiền thường có giá trị kinh doanh cao nên chắc chắn giá bán sẽ cao hơn những căn nhà trong ngõ.

Bước 2: Thẩm định giá nhà đất thông qua bảng giá đất của địa phương

Sau khi đã định vị được nhà đất, bạn cần bớt chút thời gian rảnh để tham khảo bảng giá đất mới nhất do cơ quan cấp tỉnh, thành phố ban hành. Bên cạnh đó, bạn cũng có thể tham khảo giá thị trường nhà đất dựa trên thông tin từ các ngân hàng, công ty bất động sản, các website uy tín… Hiện nay, các kênh thông tin rao vặt về nhà đất khá phổ biến, chỉ với một cú click chuột là bạn có thể tra cứu thông tin về giá nhà đất, giá đất tại khu vực và các vùng lân cận.

Bước 3: Thẩm định giá nhà thông qua tình trạng nhà

Ngoài yếu tố vị trí, một trong những điều quan trọng nhất khi bạn tự thẩm định bất động sản là bạn phải biết cách phân loại bất động sản, xác định nhà của bạn có phải là nhà cấp 4, cấp 3, cấp 3 hay không. 2, cấp 1; biệt thự hay chung cư cao cấp… Hơn nữa, khi đánh giá tình trạng bất động sản, bạn cần tính tuổi thọ của căn nhà dựa trên thời điểm xây dựng, sửa chữa nhà để khấu hao giá trị bất động sản.

Bước 4: Thẩm định giá BĐS thông qua giá bán của các nhà lân cận

Dựa vào các phương tiện thông tin đại chúng hay thông tin từ các sàn giao dịch nhà đất, bạn có thể dễ dàng tra cứu thông tin về nhà đất quanh khu vực mình sinh sống. Ngoài ra, bạn cũng nên tìm hiểu những bất động sản tương đồng với bất động sản của mình như diện tích, vị trí, khu vực giao dịch để có cơ sở so sánh giá. Mách nhỏ cho bạn là Hãy đóng vai người đi mua nhà, khảo sát những căn nhà được rao bán ở khu vực gần nhà bạn để hỏi giá bán. Nếu có thể, bạn nên xem xét khoảng ba căn hộ. Ngoài ra, bạn cũng có thể hỏi hàng xóm, hoặc tổ trưởng tổ dân phố xem nhà, đất ở khu vực lân cận nào cũng được rao bán. Nếu bạn đang ở trong một thị trường mà giá bất động sản đang nóng, bạn có thể tăng giá chào bán của mình lên khoảng 10 phần trăm so với thông tin thẩm định của bạn. Và nếu thị trường bất động sản có nguy cơ đóng băng, bạn có thể sử dụng thông tin thẩm định như một công cụ để định giá bán bằng giá bạn đã khảo sát cộng thêm khoảng 5%.

Bước 5: Tổng hợp thông tin và đưa ra đánh giá cuối cùng

Sau khi bạn đã thu thập được nhiều thông tin hữu ích, giờ là lúc bạn xem xét, tổng hợp và so sánh tất cả các thông tin và xác định mức giá hợp lý cho bất động sản của mình. Trong trường hợp bạn còn phân vân trước quyết định định giá của mình thì nên nhờ đến những người có kinh nghiệm hoặc các công ty thẩm định chuyên ngành để tránh bị thẩm định sai nghiêm trọng. Giá trị của bất động sản được hình thành từ nhiều yếu tố nên để định giá chính xác chúng ta cần có đầy đủ các thông tin như: tình trạng pháp lý, quy hoạch nhà nước liên quan đến bất động sản. Nhà đất… Trước khi tiến hành giao dịch mua bán nhà đất cần tham khảo đầy đủ các bước trên hoặc tìm đơn vị thẩm định uy tín.
  2023 Nhà nước do dân có nghĩa là gì?

Related Posts

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *